不動産相続の手続きと費用｜資産管理会社について【2024年最新版】

土地や家屋を相続しなければならない時、知識がないと何から始めるべきか困ってしまうかもしれません。相続手続には遺産や債務の確認などやることが多くありますが、手続きには期限があるため、いざという時に一から始めるのは大変です。慌てて手続きをしてしまうと、思わぬ失敗に繋がることも。
そうならないために、不動産を相続する可能性のある方は予め相続の手続方法を知っておくことが必要です。今回は、不動産相続について事前知識を得たい方に向けて、相続手続の方法と費用、相続対策におすすめの資産管理会社について詳しく解説します。

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はじめに、不動産相続の手続きの大まかな流れを解説します。不動産手続は以下の4ステップで進めます。
1：相続財産・相続人の確認
2：相続人全員で遺産の分割協議
3：不動産所有者の名義変更+C19
4：相続税の申告・納付
以降、それぞれの手続きで相続する立場の人がどのようなことを行うべきか詳しく説明します。

不動産相続手続で最初に取り組むのは、相続財産・相続人の確認です。調査すべきは不動産登記や預貯金、株式などの資産、借金などの負債、相続人です。相続財産や相続人が後から出てくると手続きが混乱するため、正確な調査が必要です。
相続人は自己流で調べてもわからない場合が多いため、相続の専門家に依頼するのがベスト。また相続は遺言の有無が大きなポイントですが、遺言状を勝手に開封することはできません。遺言状の開封には、家庭裁判所の検認手続が必要です。

相続人が判明したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。相続人が一人の場合は必要ありませんが、相続人が複数で遺言状も存在しない場合は、遺産分割会議でどのように遺産を分けるか話し合いをしましょう。不動産の遺産分割には以下3つの方法があります。
・換価分割：不動産を売却して現金化して分割する方法
・代償分割：相続人の中から一人が相続し、他の相続人には不動産価値を現金化して支払う方法
・共有分割：相続人全員が不動産を共有財産として相続する方法
いずれかの方法を選択し、内容を遺産分割協議書にまとめます。

遺産分割協議の後は、不動産所有者の名義変更を行います。不動産相続には所有権移転登記が必要で、相続人へ名義変更をする必要があります。名義変更は必要書類を揃えて法務局へ提出します。
また不動産の名義変更は被相続人や相続人全員分の書類が必要で、取り寄せにある程度時間がかかります。提出書類が多く手続きも複雑なため、不動産所有者の名義変更手続は司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産所有者の名義変更が終わった後に、相続税の申告・納付を行います。相続税は、相続財産の価格が基礎控除を超えた場合に申告が必要。被相続税の申告は、相続人が死亡した翌日から10ヵ月以内に行います。
申告期限を超えると延滞税と申告加算税を課されるため注意しましょう。相続税の申告も手続きが複雑なため税理士に依頼するのが一般的。金融機関や税務署窓口以外に、クレジットカードやコンビニでも支払いができます。

不動産の相続では、名義変更に以下の書類が必要です。不動産相続手続＝書類準備といっても過言ではなく、期限までに書類を準備できるかどうかが重要なポイントです。
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時までの全ての戸籍謄本）
・被相続人の住民票の除票（本籍記載のあるもの）
・固定資産税評価証明書
・登記事項証明書
・遺産分割協議書（遺言書があり、法定相続で相続分が決まっている場合は不要の場合もある）

相続は法律で権利と順位が決められています。法律で決められた相続人を「法定相続人」と言い、法定相続人には順位があります。また、誰がどれだけもらうのか決めた分配率を「法定相続分」と言い、それぞれの相続人に対する法定相続分は以下の通りです。
＜法定相続人の順位＞
配偶者がいる場合、必ず相続人になります。配偶者以外の順位は下記の通りです。
・1位：直径卑属（子またはその代襲相続人＝孫）
・2位：直系尊属（父母）
・3位：兄弟姉妹又はその代襲相続人（甥・姪）
法定相続分は、相続人が配偶者と直系卑属の場合は配偶者1/2、直系卑属1/2、配偶者と直系尊属の場合は配偶者2/3、直系卑属1/3、配偶者と兄弟の場合は配偶者3/4、兄弟姉妹1/4です。

不動産相続には費用が発生します。相続時に必要となる費用は、相続税と相続税以外の費用です。相続税は控除額がありますが、平成27年の相続税法改正により基礎控除額が大幅に減り、相続税を支払う対象範囲が広がりました。
1：相続税
相続税の控除額の計算式
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
法定相続人が4名の場合、3,000万円＋600万円×4＝5,400万円が基礎控除額です。評価額がこの金額を超えた場合は、相続税の支払い義務が発生します。
2：相続税以外の費用
・登録免許税
・戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用
・司法書士報酬（手続き代行を依頼した場合）
上記3つの費用は、評価額が3,000万円の場合20万円ほど発生します。また別途、司法書士に5万円ほど支払います。

相続税は取得金額によって税率が変わります。相続税の速算表は下記の通りです。
・法定相続分に応ずる取得金額に対する税率（カッコ内は控除額）
1,000万円以下：10％ －
3,000万円以下：15％（50万円）
5,000万円以下：20％（200万円）
1億円以下：30％（700万円）
2億円以下：40％（1,700万円）
3億円以下：45％（2,700万円）
6億円以下：50％（4,200万円）
6億円以上：55％（7,200万円）

登録免許税は、相続した不動産を所有登記する際にかかる税金です。所有移転の登記は法律で義務付けられたものではありませんが、名義変更をしなければ土地を担保にした借り入れや、土地の売却などはできません。
登録免許税の計算をするには、最初に固定資産評価証明書を取得します。その証明書に記載されている土地の評価額に1,000分の4を掛けることで算出されます。

書類の取得費用は下記の通りです。
・戸籍謄本（全部事項証明書）、戸籍抄本（個人事項証明書）：450円
・除籍謄本、除籍抄本：750円
・改製原戸籍謄本、改製原戸籍抄本：750円
・戸籍附票謄本、戸籍附票抄本：100円～500円
上記書類の郵便代は1通あたり80円、複数枚の書類を請求する場合は90円～140円ほどかかります。相続人全部の書類を揃える場合は人数分の送料が発生します。

不動産相続の手続きは複雑で用意すべき書類も多いため、専門家に手続きを依頼するのが一般的。代行依頼先は司法書士で、費用は不動産の評価額や相続人の人数、不動産の数によって変動しますが、一般的な住宅であれば代行費用は5～8万円程度です。更に戸籍収集代行や遺産分割協議書作成など含め、手続きを総合的に依頼する場合は7万円～15万円程度かかります。不動産の評価額や不動産の数によっては、より高額の場合もあるでしょう。

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ここまで、不動産相続手続について解説しました。不動産相続について事前に対策する場合は、資産管理会社を利用するのもおすすめ。
資産管理会社とはオーナー自身の資産の管理を目的に設立された会社で、主に多額の不動産を所有する富裕層が相続対策として利用します。設立には手間もかかりますが、想像以上に恩恵もあります。不動産相続で資産管理会社を活用すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

資産管理会社を相続で活用すると個人で不動産所有するより税制上も有利で、相続手続も簡単です。会社運営のコストもかかるなど注意点もありますが、多額の不動産を所有する場合はメリットの方が大きいでしょう。資産管理会社を活用するメリットについては以下の3点に集約されます。
①相続税の評価時に有利である
②所得分散が可能
③相続・贈与がスムーズ
以下、それぞれについて詳しく解説します。

資産管理会社で不動産を管理すると、オーナーが死亡した時に不動産ではなく資産管理会社の株式を相続します。不動産相続における相続税の計算は固定資産税評価額に基づくもので、実際の土地価格よりも低い金額で算出されますが、株式で相続すると相続税を更に低い金額に抑えられます。相続時の株式評価額は純資産価格から資産の含み益にかかる法人税相当額（37％）を引くため、税制上は有利なのです。

不動産の賃料収入がある場合、収入が多くなるほど税金は高くなりますが、不動産を資産管理会社に移せば賃料収入は会社のもの。もしくは自分で所有して管理費を会社に支払うことで収入を分散させ、税金を低く抑えることも可能です。更にオーナーの家族を管理会社の役員にすると、役員報酬の形で家族に分散できます。ただし、家族が未成年や他の会社の役員をしている場合は経費として認められない可能性もあるため要注意です。

個人で不動産を相続する場合は登記費用が必要です。生前贈与の場合も登記費用と不動産取得税が発生します。また、相続の際に多くの書類を用意しなければなりません。その点、資産管理会社が不動産を保有すると資産管理会社の株式を相続・贈与すれば良いため、不動産相続に比べると手続きは簡単で登記の手間と費用がかかりません。しかし、不動産を資産管理会社に移す際に登記費用と不動産取得税は発生するので、その点は念頭に入れておきましょう。

不動産相続に関する特集は以上です。不動産相続は相続財産と相続人の調査から始まり、相続人全員による遺産分割協議などやるべきことが沢山あります。また、手続きに際して多くの書類を用意しなければなりません。相続手続は被相続人が死亡した翌日から数えて10ヵ月以内に終えなければならず、焦ってしまうと知識不足で思わぬ失敗をすることも。
不動産相続をスムーズに終えるには、司法書士に依頼するのがベストでしょう。また、多額の不動産を所有する場合は資産管理会社を活用するのも得策。もし相続について何かお困りのことがあれば、アイミツまでお問い合わせください。お客様のご要望をお伺いした上で、ベストな解決策をご提案させて頂きます。

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