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【店舗内装の施工・解体だけじゃない!】保存版!本当に得する居抜き店舗の活用術!【2020年最新版】

飲食店のテーブル席
目次

より良いお店を開店するために最初にすべきこと

まずはみなさんに質問させてください。
もし貴方が自分の店を開店することになったら、まず何から始めるのがよいとおもいますか?

どんなお店にしたいのかイメージを決めることでしょうか?
それとも、資金計画をかんがえることでしょうか?

もちろん、上記のようなことも大切ですが、私がおすすめするのは「たくさんのお店を見ること」です。
流行っている人気店はもちろん、小綺麗なのに客入りが良くない店やなんでこんなお店に行列がと思ってしまうような店など、とにかくたくさん巡ることが大切です。
店ごとの良い部分ダメな部分を把握し、自分の店のイメージを作り上げていきます。

居抜きとスケルトンの違い

今回は居抜き店舗活用術をテーマとしていますが、まずは居抜き店舗がどんなものなのかご説明します。
そもそも店舗不動産の世界で居抜き店舗が扱われ始めたのはごく最近です。
それまではスケルトンという状態が一般的でした。2つの違いは以下のとおりです。

賃貸契約書によく出てくる【原状回復】という言葉は、元の状態に戻すという意味です。
店舗物件における原状のことを一般的にスケルトンといいます。
写真のようにコンクリート打ちっぱなしの何もない状態です。

居抜き
出典ぱくたそ

近年急激に増えている居抜き物件は、コンクリート打ちっぱなしではない状態で、なにかしら前の店の物品や設備が残っている状態を指します。
その範囲は幅広く、壁床天井だけが残っている店舗から、厨房設備一式も残っていてすぐにでもオープンできる店舗まで様々です。

なぜ近年、居抜き店舗に人気が集まっているのか。
今回は、本当に得をする居抜き店舗の活用術をご紹介します。

お得その1【店舗内装調査は居抜き店舗の内見を有効活用!】

店舗調査をするには食べ歩きをしなくてはいけませんが、そのためには飲食費などのお金が必要です。
開業資金を貯めている方には痛い出費のはず。
そんな時におすすめしたいのが居抜き物件の内覧会や内見です。
なぜ居抜き物件の内見内覧会がお得なのか?
それにはこんな理由があるのです。

カウンター席
出典ぱくたそ

飲食店に食事に行っても、お店の隅々までジロジロ見ることがなかなか出来ませんよね。
しかし、内見であれば無料でじっくり店舗内装が見放題なのです。
お店の評判はネットでも確認できますが、店舗内装をじっくり見るにはやはり現地調査が一番でしょう。

コンロ
出典ぱくたそ

客席やトイレの雰囲気は食事に行けばチェックできます。
しかし、お客さんの立場では見ることが出来ない場所があります。
厨房やストック倉庫などです。実は店舗内装を考えるときに難しいのが厨房レウアウトなのです。
これは居抜き内見の最大の利点とも言えるでしょう。

料理をする人
出典写真AC

やめるお店というと経営が良くないイメージが強いですが、体調不良や拡張移転という理由でお店を閉める方も多くいます。
どういう理由にしろ、先人の経験から学ぶものは食べ歩きではなかなか得ることが出来ない貴重な経験談です。

お得が満載の居抜き店舗の内見内覧会を活用しない手はありません。
いきなり営業マンとマンツーマンは嫌だなという人は沢山の人が集まる内覧会からチャレンジしてみましょう。

お得その2【店舗内装費用が節約できる?!賢く活用、居抜き物件】

イメージが固まってきたらいよいよ本格的な物件探しです。
店舗物件には大きく分けて居抜きとスケルトンという種類があることは先ほどお話しましたが、近年、居抜き店舗が開業者に人気であることには理由があります。
最大のお得ポイントは内装費用が節約できることです。

スケルトンから店舗内装を作る場合、1からすべてを作るため、居抜きに比べ多額のお金が必要です。
例えば以下の様な条件だとどのくらいかかると思いますか?

物件条件【20坪・東京23区内・駅から5分以内・1階路面店】
賃貸条件【坪単価2万円・保証金10ヶ月・償却2ヶ月・礼金1ヶ月・仲介手数料1ヶ月・初月賃料1ヶ月】

上記の条件で仮定した場合、賃貸借契約金で600万円が必要になります。
ではスケルトンと居抜きの場合の内装費はどうでしょう?

お得な店舗内装工事はどっち!

業種によって設備も違ってきたり、内装施工会社によっても費用がかわりますので、あくまで目安となりますが今回は以下のように設定しました。

スケルトンからの工事:40万円
居抜きからの工事  :15万円

この例は、厨房機器などがある程度使える居抜きを想定しています。
飲食店内装でお金がかかるのは主に厨房機器だからです。その内装設備(造作ともいう)を買い取った金額を200万円とします。
状況によって値段は変わってきますが、おおまかに計算しただけでもこれだけの差が生まれます。
300万円あればそれを運転資金にもまわせますし、借入自体も少なくてすむなど一石二鳥です。
店舗内装費用の詳しい内訳が気になる方は、下のリンクを参考にしてみてください。

このサイトでは内装工事試算ができます。
こちらの数字もあくまで目安ですが、どんなことにお金がかかるのか知るにはちょうどいいサイトです。
ぜひお試しください。

お得その3【移転、閉店時もお得!店舗解体費や解約予告期間の賃料も節約】

居抜きのデメリット

いいことばかりに聞こえる居抜きですが、もちろんデメリットもあります。
例えばこんなことが挙げられます。

①あくまで中古なので、引き継いですぐに壊れてしまうこともある。
 (新品と違い保証はないので、自分で買い替えなくてはならない。)
②自分の業態で使わないものが多すぎると解体費や廃棄料などの余分なお金がかかってしまう。
③スケルトンに比べて内装の自由度が狭まってしまう。

以上のような理由があるため、居抜き物件選びには細心の注意が必要です。
自分の業態で使える品がどのくらいあるのか、壊れそうな物品はないかなどチェックしながら選ぶことが重要です。

うまく使えば安くてもいい店ができる!それが居抜き!

いかがでしたか?
居抜きを活用すれば低価格OPENも夢ではありませんね。
今回は20坪の例を紹介しましたが、10坪以下の小型店であれば500万円以下で開業できる物件もあります。
30坪以下の小型店では居抜きの物件も豊富なので、まずは内見に出向く一歩を踏み出してみましょう。
そして、イメージが決まってきたら内装業者や不動産屋にどんどん相談して、店舗OPENへの一歩を踏み出してみましょう。

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著者

imitsu編集部

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