【保存版】当事者が必ず知っておくべき、転ばぬ先の杖としての原状回復 トラブル事例集まとめました

おしゃれな照明

更新日:2017年10月05日 | 公開日:2015年05月07日

こうした状況を改善すべく、国土交通省は平成10年に『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』をまとめました。
しかし、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示したこの手引きが作成された後も、原状回復をめぐるトラブルは、なお増加を続けている状況にあります。
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライ』の事例区分は下記のように分類されています。

賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

【床畳フローリング、カーペット等】
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◇畳の、表替え(特に破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの)
(考え方)
入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とする事が妥当

◇フローリングワックスがけ
(考え方)
ワックスがけは、通常の生活において必ず行うとはいいきれず、物件の維持管理の意味合いが強い事から現時点では賃貸人の負担が妥当だろう。

◇家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
(考え方)
家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損傷ととらえるのが妥当(契約書などでへこみ、跡がつかないように板などを置くように同意をしている場合を除く)

◇畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの
(考え方)
日照は通常の生活で裂けられないものであり、又構造上の、欠陥は、賃借人には責任がない。(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)賃貸人負担

【壁・天井クロス等】
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◇タバコのヤニ
(考え方)喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であると考えられる。

◇テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
(考え方)テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていく上で必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用と捕らえるのが妥当と考えられる。

◇壁に貼ったポスターや絵画の跡
(考え方)壁にポスター等を張ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる

◇エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴、跡
(考え方)エアコンについても、テレビ等と同様一般てきな生活をしていく上で必需品になっており、その設置によって生じたビス穴等の通常の損耗と考えられる

◇クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
(考え方)畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであるとかんがえられる。

◇壁等の画鋲、ピン等の穴
(下地ボード交換不要のもの)
(考え方)ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

【建具ふすま柱等】
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◇網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)
(考え方)入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とするのが妥当

◇地震で破損したガラス
(考え方)自然災害による損傷であり、賃借人には責任がないと考えられる。

◇網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)
(考え方)ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に生じた場合は、賃借人は責任がないと考えられる。

【設備その他クロス】
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◇全体のハウスクリーニング(専門業者による)
(考え方)賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者を確保するためのものであり、賃貸人の負担とする事が妥当

◇消毒(台所、トイレ)
(考え方)消毒は、日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので賃貸人の負担が妥当

◇浴槽、風呂釜等の取り替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの)
(考え方)物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当

◇鍵の取り替え(破損、鍵紛失の無い場合)
(考え方)入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とする事が妥当

◇設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの)
(考え方)経年劣化による自然損耗であり、賃貸人に責任はないと考えられる。

賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの

【床畳フローリング、カーペット等】
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◇引っ越し作業で生じた引っ掻き傷

◇フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるもの)

◇キャスター付きのイス等にによるフローリングの傷、へこみ(キャスターの転がりによる傷等の発生は通常予想され使用に際しては十分な注意を払う必要がある。)
(考え方)
賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多い

【壁・天井クロス等】
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◇壁等の釘穴、ネジ穴(重量物をかける為にあけたもので、下地ボードの張り替えが必要な程度のもの)

◇エアコン(賃借人所有)から水漏れし、放置したために壁が腐食
(考え方)エアコン等の保守は所有者が実施すべきものでありそれを怠った結果、壁等を腐食させた場合には賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多い

◇天井に直接つけた照明器具の跡
(考え方)あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多い。

【建具ふすま柱等】
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◇飼育ペットによる柱等のキズ
(考え方)特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的でなく、ペットの躾の問題でもあり、賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。

【設備その他クロス】
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◇日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
(考え方)賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。

基本的には A であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられる

【床畳フローリング、カーペット等】
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◇カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ、カビ
(考え方)
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ、カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当

【壁・天井クロス等】
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◇台所の油汚れ
(考え方)使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多い

◇結露を放置した事による拡大したカビ、シミ
(考え方)結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせずに、かつ、ふき取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多い。

◇エアコン(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため腐食
(考え方)エアコン等の保守は所有者が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多い。

【結論】原状回復について双方が共通の話し合いの枠組みを持つことが重要です

以上、国土交通省のガイドラインに沿って、原状回復トラブルとまとめました。
このガイドラインに沿った形で賃貸人、賃借人双方が原状回復について共通認識を持って話し合いをすれば、トラブルの数は相当数減るはずです。
このガイドライン自体の存在を知らないテナントも多く、トラブルが泥沼化するケースも多々見受けられます。
ぜひ、円満な形で原状回復を完了させてください。

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