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家賃交渉・賃料減額交渉

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利用満足度

98.4

※2015年12月に利用した企業様に「アイミツの満足度を教えてください。」という質問を行い「満足、普通、不満」の中から「満足」と答えた企業様の割合です。

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賃料減額交渉とは、賃貸借契約を締結しているテナントや入居者などの賃借人、もしくは地主やオーナーなどの賃貸人のどちらかが、物件の賃料の増減額を一方に請求・交渉を行う事です。賃料の減額交渉は、賃貸人にとっては、収入減につながりますので、なかなか合意が得ずらい交渉とも言えます。ですが、空室対策の有効手段としても活用することができます。書面において、減額の理由や減額期間、改定賃料を明確に提示する必要があります。書面に残すことにより、後々証拠となるので、事前準備をしっかりと行いましょう。また、賃料適正化のサポートをしてくれる専門のコンサルティング会社を利用するのも一つの方法です。煩雑な手続きを代行してくれますし、賃貸物件に関する知識も豊富です。交渉は時間も労力も必要になりますので、信頼がおける業者に頼みたいものです。

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家賃交渉・賃料減額交渉の

選び方ガイド

家賃交渉・賃料減額交渉の選び方ガイド

家賃交渉・賃料減額交渉の委託先、外注先を探すにあたってのポイントや選び方など、様々な情報をまとめました。当社が保有するほんの一部のノウハウのみの公開ですが、参考にしてください。当社は、相場情報、見積もり事例など多数保有しております。

家賃交渉・賃料減額交渉の選定ポイント

POINT
01

家賃交渉方法

家賃交渉を任せる際に気をつけたい4つのポイント!

賃料交渉の成功において、賃貸人との良好な関係を構築することは非常に重要な要素です。強引な交渉を行うコンサルティング会社に賃料減額交渉を委託してしまうと、賃貸人との関係を悪化させてしまい、交渉決裂に繋がってしまいます。

もし自分が賃貸人の立場だったらどう思うでしょうか?非常に不愉快な気持ちになりますよね。他に「借りたい」と言っている方に貸したくなるかもしれません。もし仮に押しに負けて契約してしまったとしても、次の更新時に引き上げようと思うかもしれません。

そのため、外注の際は、強引な交渉を行うコンサルティング会社は避けてください。「どのように見極めればいいの?」と疑問に感じた方は、以下の点を外注前に必ず確認してください。

  •  どのような交渉方法をとっているか
  •  どのような考え方に基づいて依頼しているのか
  •  相手の反応にどう対応しているか
  •  自社ならではの交渉ノウハウはあるのか

 

もし、交渉方法を秘密にしたり、賃貸人のネガティブな反応に「撤退」という一通りだけの対応であったりする場合は注意が必要です。

目先の交渉成立のみを重要視せず、成立後の賃貸人との関係なども考慮してくれるコンサルティング会社なのかをしっかりと確認してから発注しましょう。
 

POINT
02

専門家との連携

外注を考えるときは、専門家と連携しているか確認。

賃料交渉を自分で行う場合、具体的にはどのような手順を踏めば良いでしょうか?

周辺の物件賃料や路線価、公示地価、経済状況、人口の増減、道路交通量など、多様なデータを調査しなければなりません。

このように、コンサルティング会社に委託せず自分で賃料交渉を行う場合、やらなければならないことが非常に多く、さらにそれらは単純な作業ではなく、専門的な知識を必要とするものばかりです。これらの調査をもとにして交渉に必要となる資料を自分たちで、ましてや本業のかたわらで過不足なく作成することは容易ではありませんよね。

 

賃料削減コンサルティング会社はそのような煩雑な作業を代行して請け負ってくれます。しかし、より賃料の適切化を図りたいとお考えの場合は、専門家と連携している会社に外注することをおすすめします。

ここでいう専門家とは、不動産を専門とする不動産鑑定士や弁護士、公認会計士などを指します。

このような専門家と連携しているコンサルティング会社に外注することで、上記に挙げた交渉に必要な調査・資料を専門的かつ多角的な視点から実施・作成することが可能となります。

 

「自分で作成した資料」「コンサルティング会社が作成した資料」「不動産の専門家が作成した資料」、より説得力があり賃貸人が受け入れやすい資料は「不動産の専門家が作成した資料」です。

コンサルティング会社の外注をお考えの際は、ぜひ「専門家と連携している」会社をお選びください。
 

POINT
03

外注範囲と得意分野

事前に得意分野と対応物件をしっかり確認!

家賃・賃料減額交渉が成立するまでの基本的な流れは以下のようになります。

  •  調査
  •  交渉資料作成
  •  交渉(補助)

 

コンサルティング会社の中には、適正賃料査定を無料で行っている会社や交渉に関するアドバイスのみを行っている会社、調査から交渉まで一括して行っている会社など様々な会社があります。

専門で賃料削減のみを行っている会社は実績やノウハウが豊富な会社が多く、高い信頼性や交渉力が期待できます。また、アドバイスのみを行っている会社に委託した場合は、自社のノウハウを蓄積することができ、コストとリスクを抑えることが可能となります。

 

また、コンサルティング会社にはそれぞれ得意とする分野があります。オフィスや店舗、工場など、賃料交渉を外注したい物件と委託を検討しているコンサルティング会社が得意とする分野が一致しているのかは賃料減額を図る上で非常に重要な要素となります。

 

さらに飲食店や美容室、事務所・代理店など業態によって交渉の難易度が異なることもあります。

例えば、飲食店(特に居酒屋)の場合は騒音などの近隣トラブルが想定されるため、美容室などのサービス業に比べて交渉の難易度が高くなる傾向があります。そのため、飲食店の賃料減額交渉には専門家との連携などによる専門性・納得性のある交渉力がより重要となります。

 

発注後に、物件の家賃・賃料削減交渉ついて希望通りに対応できないなどの問題が発生しないよう、事前に得意分野や対応可能物件をしっかりと確認しておきましょう。
 

POINT
04

実績

コンサルティング会社の選定時に気をつけたいポイント。

コンサルティング会社の正しい選定の仕方において、どの程度の実績があるかを確認することは非常に重要となります。

各コンサルティング会社のホームページには実績として、これまで削減を成功させた社数や減額率などが挙げられていることが多くあります。

減額率を参考にする場合は、業態ごとに平均がやや異なりますので、注意しましょう。

以下には業態別平均減額率の事例を記載しています。

 

  •  飲食店

レストラン…約18~20%

居酒屋…約10~12%

 

  •  小売店

スーパー…約18~20%

アパレル…約16~18%

美容室…約15~17%

エステサロン…約15~17%

 

  •  オフィス系(証券会社、金融機関、IT企業など)…約20~21%

 

選定ポイントの3つ目「外注範囲と得意分野」でも触れましたが、やはり居酒屋の賃料減額率は他の業態に比べて低くなる傾向があるようです。

ただし、上記の減額率はあくまで目安となります。減額率は物件の内容や居住状況などによって変動します。また、実績のために強引な交渉を行うコンサルティング会社も存在し、そのような会社に委託してしまうと、賃貸人との関係の悪化や増額申請などのトラブルに発展する可能性があります。そのため、実績を参考にして外注する場合は、それらの点に注意して選定しましょう。
 

家賃交渉・賃料減額交渉のトラブル事例

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交渉のやり方次第では、賃貸人との関係が悪化してしまうなどの特有の問題は頭の痛い悩みでもあるようです。家賃交渉・賃料減額交渉にかかわるトラブルの一部をご紹介いたします。思わぬトラブルを避けスムーズな発注・納品となるよう、ぜひimitsu(アイミツ)にご相談下さい。

家賃交渉・賃料減額交渉のよくある質問

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家賃交渉・賃料減額交渉についてのよくある質問を集めてみました。業者を決定するまでには、自社の業態や依頼内容に応じたさまざまな疑問点が浮かぶものです。発注後のお客様へのヒアリングを行っているぜひアイミツでは、細かな疑問点もしっかり把握しています。