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■ 家賃交渉業者を探す際のワンポイントアドバイス

賃料減額交渉とは、賃貸借契約を締結しているテナントや入居者などの賃借人、もしくは地主やオーナーなどの賃貸人のどちらかが、物件の賃料の増減額を一方に請求・交渉を行う事です。賃料の減額交渉は、賃貸人にとっては、収入減につながりますので、なかなか合意が得ずらい交渉とも言えます。ですが、空室対策の有効手段としても活用することができます。書面において、減額の理由や減額期間、改定賃料を明確に提示する必要があります。書面に残すことにより、後々証拠となるので、事前準備をしっかりと行いましょう。また、賃料適正化のサポートをしてくれる専門のコンサルティング会社を利用するのも一つの方法です。煩雑な手続きを代行してくれますし、賃貸物件に関する知識も豊富です。交渉は時間も労力も必要になりますので、信頼がおける業者に頼みたいものです。

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家賃交渉の選び方ガイド

家賃交渉の委託先、外注先を探すにあたってのポイントや選び方など、様々な情報をまとめました。当社が保有するほんの一部のノウハウのみの公開ですが、参考にしてください。当社は、相場情報、見積もり事例など多数保有しております。


家賃交渉の選定ポイント

point.1家賃交渉方法

家賃交渉を任せる際に気をつけたい4つのポイント!

賃料交渉の成功において、賃貸人との良好な関係を構築することは非常に重要な要素です。強引な交渉を行うコンサルティング会社に賃料減額交渉を委託してしまうと、賃貸人との関係を悪化させてしまい、交渉決裂に繋がってしまいます。

もし自分が賃貸人の立場だったらどう思うでしょうか?非常に不愉快な気持ちになりますよね。他に「借りたい」と言っている方に貸したくなるかもしれません。もし仮に押しに負けて契約してしまったとしても、次の更新時に引き上げようと思うかもしれません。

そのため、外注の際は、強引な交渉を行うコンサルティング会社は避けてください。「どのように見極めればいいの?」と疑問に感じた方は、以下の点を外注前に必ず確認してください。

  •  どのような交渉方法をとっているか
  •  どのような考え方に基づいて依頼しているのか
  •  相手の反応にどう対応しているか
  •  自社ならではの交渉ノウハウはあるのか

 

もし、交渉方法を秘密にしたり、賃貸人のネガティブな反応に「撤退」という一通りだけの対応であったりする場合は注意が必要です。

目先の交渉成立のみを重要視せず、成立後の賃貸人との関係なども考慮してくれるコンサルティング会社なのかをしっかりと確認してから発注しましょう。
 

point.2専門家との連携

外注を考えるときは、専門家と連携しているか確認。

賃料交渉を自分で行う場合、具体的にはどのような手順を踏めば良いでしょうか?

周辺の物件賃料や路線価、公示地価、経済状況、人口の増減、道路交通量など、多様なデータを調査しなければなりません。

このように、コンサルティング会社に委託せず自分で賃料交渉を行う場合、やらなければならないことが非常に多く、さらにそれらは単純な作業ではなく、専門的な知識を必要とするものばかりです。これらの調査をもとにして交渉に必要となる資料を自分たちで、ましてや本業のかたわらで過不足なく作成することは容易ではありませんよね。

 

賃料削減コンサルティング会社はそのような煩雑な作業を代行して請け負ってくれます。しかし、より賃料の適切化を図りたいとお考えの場合は、専門家と連携している会社に外注することをおすすめします。

ここでいう専門家とは、不動産を専門とする不動産鑑定士や弁護士、公認会計士などを指します。

このような専門家と連携しているコンサルティング会社に外注することで、上記に挙げた交渉に必要な調査・資料を専門的かつ多角的な視点から実施・作成することが可能となります。

 

「自分で作成した資料」「コンサルティング会社が作成した資料」「不動産の専門家が作成した資料」、より説得力があり賃貸人が受け入れやすい資料は「不動産の専門家が作成した資料」です。

コンサルティング会社の外注をお考えの際は、ぜひ「専門家と連携している」会社をお選びください。
 

point.3外注範囲と得意分野

事前に得意分野と対応物件をしっかり確認!

家賃・賃料減額交渉が成立するまでの基本的な流れは以下のようになります。

  •  調査
  •  交渉資料作成
  •  交渉(補助)

 

コンサルティング会社の中には、適正賃料査定を無料で行っている会社や交渉に関するアドバイスのみを行っている会社、調査から交渉まで一括して行っている会社など様々な会社があります。

専門で賃料削減のみを行っている会社は実績やノウハウが豊富な会社が多く、高い信頼性や交渉力が期待できます。また、アドバイスのみを行っている会社に委託した場合は、自社のノウハウを蓄積することができ、コストとリスクを抑えることが可能となります。

 

また、コンサルティング会社にはそれぞれ得意とする分野があります。オフィスや店舗、工場など、賃料交渉を外注したい物件と委託を検討しているコンサルティング会社が得意とする分野が一致しているのかは賃料減額を図る上で非常に重要な要素となります。

 

さらに飲食店や美容室、事務所・代理店など業態によって交渉の難易度が異なることもあります。

例えば、飲食店(特に居酒屋)の場合は騒音などの近隣トラブルが想定されるため、美容室などのサービス業に比べて交渉の難易度が高くなる傾向があります。そのため、飲食店の賃料減額交渉には専門家との連携などによる専門性・納得性のある交渉力がより重要となります。

 

発注後に、物件の家賃・賃料削減交渉ついて希望通りに対応できないなどの問題が発生しないよう、事前に得意分野や対応可能物件をしっかりと確認しておきましょう。
 

point.4実績

コンサルティング会社の選定時に気をつけたいポイント。

コンサルティング会社の正しい選定の仕方において、どの程度の実績があるかを確認することは非常に重要となります。

各コンサルティング会社のホームページには実績として、これまで削減を成功させた社数や減額率などが挙げられていることが多くあります。

減額率を参考にする場合は、業態ごとに平均がやや異なりますので、注意しましょう。

以下には業態別平均減額率の事例を記載しています。

 

  •  飲食店

レストラン…約18~20%

居酒屋…約10~12%

 

  •  小売店

スーパー…約18~20%

アパレル…約16~18%

美容室…約15~17%

エステサロン…約15~17%

 

  •  オフィス系(証券会社、金融機関、IT企業など)…約20~21%

 

選定ポイントの3つ目「外注範囲と得意分野」でも触れましたが、やはり居酒屋の賃料減額率は他の業態に比べて低くなる傾向があるようです。

ただし、上記の減額率はあくまで目安となります。減額率は物件の内容や居住状況などによって変動します。また、実績のために強引な交渉を行うコンサルティング会社も存在し、そのような会社に委託してしまうと、賃貸人との関係の悪化や増額申請などのトラブルに発展する可能性があります。そのため、実績を参考にして外注する場合は、それらの点に注意して選定しましょう。
 


家賃交渉の費用・料金相場情報

アイミツでは独自調査やお客様の声から家賃交渉・賃料減額交渉における料金相場情報を集めています。成功報酬型かどうかなどよっても大きく料金体系も変わる中で、何が必要なのか、どのようなサービス形態なのかを考慮し、自社に合った業者を見極めることが大切になります。

コンシェルジュ

賃料削減の費用・料金相場情報

多くは成功報酬型、初期費用0円の会社もある!

賃料削減の代理を行う会社の多くは、成果報酬型という料金体系をとっています。成果報酬型とは、交渉が成立した場合にのみ費用が発生する料金体系であり、不成立の場合は費用が発生しないため、無駄なコストを抑えることができます。他にも、減額分に関係なく交渉が成功した場合に定額の費用が発生する料金体系もあります。

 

成功報酬型の相場

減額分×8~12か月分(×10~50%)

 

成功報酬型の例(月々の賃料:80万円、減額分:10万円、10か月分、20%のコンサル会社)

10万円×10か月×20%=20万円

 

また、初期費用は0円から30万円と会社によって大きく異なっています。

成功報酬についても同じことが言えますが、安ければ安いほど良いというわけではありません。費用とサービス内容をしっかりと確認し、自社にとって最適なサービスを提供している会社に外注しましょう。
 


家賃交渉のトラブル事例

交渉のやり方次第では、賃貸人との関係が悪化してしまうなどの特有の問題は頭の痛い悩みでもあるようです。家賃交渉・賃料減額交渉にかかわるトラブルの一部をご紹介いたします。思わぬトラブルを避けスムーズな発注・納品となるよう、ぜひアイミツにご相談下さい。

コンシェルジュ

賃貸人との関係が悪化してしまった

強引な交渉で賃貸人との関係が悪化、事前に交渉方法を確認で回避。

コンサルティング会社の中には、実績や報酬のため、目先の交渉成立のみを重視する会社が存在します。そのような会社に委託してしまうと、強引な交渉によって賃貸人との関係悪化や交渉決裂に繋がってしまう可能性があります。

外注する際は、交渉方法などを事前に把握しておきましょう。
 

減額後、次の更新時に賃貸人から増額の要請があった

実績だけではなく、他社と比較してしっかりとしたヒアリングの実施!

経済状況の好転を理由に増額を要請するケースがあります。また、契約成立のみを重視して増額を拒否する内容の特約をあえて行わないコンサルティング会社もありますので、実績だけで判断せず、複数の会社を比較したり委託前に十分にヒアリングを行ったりするなどの対策をとりましょう。
 


家賃交渉のよくある質問

家賃交渉についてのよくある質問を集めてみました。業者を決定するまでには、自社の業態や依頼内容に応じたさまざまな疑問点が浮かぶものです。発注後のお客様へのヒアリングを行っているぜひアイミツでは、細かな疑問点もしっかり把握しています。

コンシェルジュ

Q賃料減額交渉が成立するまでにはどのくらいの期間がかかりますか?

A交渉成立までに掛かる期間は、平均1~2ヶ月程度。

平均すると、1~2が月で契約が成立するケースが多いようです。
しかし、入居している物件の内容によってかかる期間が異なりますので、委託する際に確認してみるといいでしょう。

Q賃料減額を依頼できる条件などはありますか?

A状況によっては、賃料減額の依頼を受け入れてもらえないことも。

現在の賃料や入居年数、委託するコンサルティング会社によっては賃料減額の依頼を受け入れてもらえないことがあります。
例えば、賃料20万以上、入居2年以上などを条件として挙げている会社では、賃料・入居がそれ未満の場合は受諾してもらえませんので、ご注意ください。

Qどれくらいの減額が見込めますか?

A平均して10%~30%の減額が見込まれる、事前に実績確認を行う。

物件内容や居住状況などによって異なりますが、多くのコンサルティング会社を見ると、平均して10~30%程度の減額が見込まれます。
それぞれのコンサルティング会社のホームページに実績として記載されていることもありますので、委託前に必ず確認しましょう。

Q賃料交渉に適した時期などはありますか?

A賃料交渉の最適なタイミングは更新時!更新契約直後は絶対に避ける!

賃貸借契約の「更新時」が適した時期となります。
賃貸人にとっても、更新をしてもらえないと新しく入居する借主を探さなければならないため、比較的スムーズに交渉が成立するケースが多くあります。
反対に、賃料減額交渉に向かない時期としては「更新契約直後」が挙げられます。
契約直後に内容の変更を要求してしまうと、賃貸人との信頼関係の悪化に繋がる可能性があります。良好な関係性は賃料減額交渉の成功において非常に重要な要素ですので、交渉を検討の際は、最適な時期に行いましょう。

Q減額後、数年で家賃を増額されることはありますか?

A賃料増額を提案された際は、賃料増額防止を行っている会社へ相談。

賃料減額交渉の際に、増額を拒否する内容の契約を結んでいる場合はそのような心配はありません。
しかし、経済状況などの理由により増額が正当となる場合もありますので、注意が必要です。
賃貸人から増額を提案された際には、相談・アドバイスや賃料増額防止などのサービスを行っているコンサルティング会社もありますので、ぜひ利用してみてください。

Q自社で交渉する際に気を付ける点は何ですか?

A自社交渉する際は、賃貸人との関係悪化に気をつける。

賃貸人との関係を悪化させないことに注意する必要があります。
しかし、良好な関係を保ったまま、賃料減額交渉を成功させるには非常に難しい作業を自分たちで行わなくてはなりません。
実際に、自社で交渉を行った際の成功率、減額率は非常に低く、コンサルティング会社へ委託した際のそれらとは大きく差があります。報酬を考慮したとしても、長期的な視点では外注した方がより利益を見込めますので、検討してみてはいかがでしょうか。

Q以前に自分で賃料減額交渉を行ったことがあるのですが、コンサルティング会社に委託しても問題ありませんか?

A独自のノウハウなどでさらなる賃料削減が可能になるケースも。

はい、ぜひ依頼してください。
賃料削減コンサルティング会社の中には、多くの交渉ノウハウと豊富な賃料削減実績がある会社があります。自分で交渉を行っていたとしても、独自のノウハウでさらなる賃料削減を可能とします。

Q以前に賃料削減交渉の代行を委託したコンサルティング会社と別の会社に委託したいのですが、可能でしょうか?

A途中からコンサルティング会社に任せることも可能!

はい、可能です。
しかし、賃料削減とは賃料の「値下げ」が目的ではなく、「適正化」が目的ですので、以前に委託したコンサルティング会社が賃料を適正化していた場合、それ以下の賃料は見込めません。外注の際は、その点に注意しましょう。

Q定期借地契約の場合でも賃料削減交渉は可能でしょうか?

A契約時に改訂を認める場合は可能。

基本的には可能です。
しかし、契約時に賃料の改定を認めないという特約がある場合は賃料削減交渉を行うことができません。また、定期借地契約は普通借地契約と比較して減額率が低くなりますので、その点を注意する必要があります。

Q賃貸人との関係が悪くなったりしませんか?

Aコンサルティング会社によっては、賃貸人との関係が悪化する場合も。

コンサルティング会社によっては賃貸人との関係が悪化する可能性があります。
コンサルティング会社の中には、契約を成立させるために強引な交渉を行う会社もあります。関係悪化に繋がってしまう可能性がありますので、外注の際は、どのような交渉方法をとっているのかなどを事前に確認しておきましょう。


家賃交渉の用語・基礎知識

路線価

国が税金を算出する際に用いる道路価格のことです。

賃料交渉を行う場合は、路線価の「価格」を利用するのではなく、「価格の推移」を利用します。路線価の下落に関する情報を用いて賃料の値下げを図る際に利用することができます。
 

公示地価

地価公示法に基づいて定められた標準地の価格のことです。

標準地とは、地価公示法に基づいて定めた土地を指し、その価格を周辺土地の平均価格とします。

公示地価の推移は賃料の減額交渉に大きな影響を与えます。また、交渉に必要な資料を作成する際にも不可欠となります。
 

道路交通センサス

自動車と道路についての環境や利用状況の調査データを指します。自動車が原因で発生する交通事故や渋滞、温室効果ガスの排出などのデータであり、賃料交渉において、ロードサイド型店舗のみが利用できる情報になります。倉庫や工場での賃料交渉のケースでも使用することは可能なのですが、減額理由としてはあまり説得力はありませんので、ご注意ください。
 

実施入札

複数のコンサルティング会社に、実際に賃料減額交渉を行ってもらい、その結果によって委託する会社を選択する方法です。

実施入札を行うことによって、事前の情報収集のみでは把握できなかったコンサルティング会社の実態を把握することが可能となります。
 

借地借家法

賃料などについて、更新時期に関わらず一定の理由がある場合、増額請求や減額請求を認める法律です。

ただし、賃料や地代が経済状況の変化などの理由により客観的に不相当であること、増額をしないという契約を結んでいないことなどが要件として挙げられますので、場合によっては増額請求、減額請求ができないこともあります。
 

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